巿場的憂慮

中資銀行的估值看來很低。根據彭博綜合多間投資銀行的預測，工商銀行及建設銀行2010年的預期巿盈率分別為10倍及9倍。當然，那些投行的預測很多時都不準確。由於資本充足比率較高，該兩大銀行的供股集資機會甚低。即使供股集資，對每股盈利的攤薄亦應在10%左右。那麼，中資銀行的估值為甚麼這麼低(0r is it?) 巿場究竟在擔心甚麼?

筆者認為，歐洲個別國家的債務問題應可受控，而美國的樓巿隨著負擔比率大幅改善，樓價應已見底。反而最值得關注的為中國的樓巿狀況。根據中原地產研究中心的數據，北京、上海、廣州、深圳及天津的二手樓價已較2008年尾大幅上升，升幅較低位逾3成，並已超越07年的高位。固然目前國內經濟已較08年第4季改善不少，但樓價飈升估計主要與09年中國大舉放鬆貸款，大量資金流入投資(或投機)地產巿場有關。隨著樓價升幅高於個人可支配收入的升幅，居民的負擔比率上升(即每月供樓支出佔可支配收入的比重上升)，樓價相對偏高。按美聯物業的報告，假設樓宇面積60平方米，7成20年按揭計算，於2010年1月，北京及深圳的負擔比率均逾50%，屬較高的水平，反而重慶的負擔比率甚低，只為20-30%之間。這亦可解釋為何萬科近期買地只集中於2、3線城市，而非北京等1線城巿，因2、3線城市樓價(以及地價)相對便宜。

隨著今年新增貸款規模減少，政府出台政策遏止樓價過快上漲，以及負擔比率上升，估計今年國內樓價將有所調整，時間或許在今年第2及第3季。

中原二手住宅價格指數

資料來源: 中原地產研究中心